CASTIGLIONE DELLA PESCAIA. Una piscina di 60 metri quadrati, progettata nel giardino di una villa, in uno degli angoli più suggestivi della costa maremmana. Un progetto che aveva già ottenuto il via libera del Comune e della Commissione per il paesaggio, ma che si era fermato davanti al no della Soprintendenza, convinta che quella vasca avrebbe alterato la bellezza del panorama.

Quattro anni dopo, però, il Tar della Toscana ha dato ragione al proprietario della villa, annullando sia il parere negativo della Soprintendenza sia il conseguente diniego del Comune di Castiglione della Pescaia.

E lo ha fatto con una sentenza che affronta una questione destinata a interessare anche altri proprietari di immobili nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico: una costruzione può essere vietata soltanto perché risulta visibile dall’alto, magari attraverso le immagini satellitari?

Per i giudici amministrativi, almeno quando si tratta di un vincolo che tutela le bellezze panoramiche, la risposta è no. Non basta che un’opera sia visibile dall’alto per considerarla incompatibile con il paesaggio: occorre dimostrare concretamente che comprometta le visuali protette.

La piscina nel giardino della villa e il no della Soprintendenza

La vicenda comincia nel marzo del 2022, quando il proprietario di un’abitazione unifamiliare nella zona di Punta Capezzolo, nel territorio di Castiglione della Pescaia, presenta un progetto per realizzare una piscina di 60 metri quadrati nel giardino della propria casa.

Non una grande struttura completamente fuori terra, ma una vasca a bordo sfioro, da inserire all’interno di un terrazzamento in muratura già esistente, con una parte che sarebbe emersa dal terreno per appena 40 centimetri.

L’immobile si trova in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico dal 1962, un’area particolarmente delicata per il valore dei panorami che si aprono tra le colline, la vegetazione mediterranea e il mare.

Il progetto supera inizialmente l’esame degli uffici comunali per quanto riguarda la conformità urbanistica e ottiene anche il parere favorevole della Commissione per il paesaggio. Ma quando la documentazione arriva alla Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le province di Siena, Grosseto e Arezzo, le cose cambiano.

Il 28 giugno 2022 arriva il parere negativo, seguito due giorni dopo dal diniego del Comune.

Secondo la Soprintendenza, la piscina avrebbe compromesso l’assetto paesaggistico della villa, modificato l’andamento del terreno, aumentato le superfici impermeabili e introdotto un elemento artificiale incompatibile con il contesto naturale.

Tra le contestazioni c’è anche quella relativa all’alterazione delle visuali panoramiche, soprattutto dall’alto.

Il proprietario fa ricorso: «La piscina non si vede dalla strada»

Il proprietario decide di rivolgersi al Tar, assistito dall’avvocato Fabio Pisillo, contestando le ragioni del diniego. Il punto centrale del ricorso riguarda proprio la natura del vincolo paesaggistico.

La zona, infatti, è tutelata da un decreto ministeriale del 3 luglio 1962, che protegge le bellezze panoramiche visibili dai punti accessibili al pubblico, lungo il litorale e dalla strada provinciale.

Secondo il ricorrente, la Soprintendenza avrebbe applicato criteri di tutela non pertinenti, senza dimostrare che la piscina potesse realmente compromettere quelle visuali.

La vasca, infatti, sarebbe stata collocata all’interno di un terrazzamento esistente, senza modifiche significative alla morfologia del terreno, e sarebbe rimasta schermata dalla vegetazione.

Il proprietario contesta anche un altro aspetto: il fatto che la piscina potesse essere individuata attraverso una visuale dall’alto non significava, di per sé, che avrebbe danneggiato il panorama godibile da una strada o da un punto di osservazione pubblico.

Nel ricorso vengono inoltre richiamati altri interventi analoghi autorizzati nella zona, anche su proprietà vicine.

Il Tar: «Non basta che un’opera sia visibile dall’alto»

La sentenza, numero 1887 del 2026, pubblicata l’8 ottobre, accoglie i primi due motivi del ricorso e annulla i provvedimenti impugnati.

I giudici della terza sezione del Tribunale amministrativo regionale, con estensore Giuseppe Licheri, chiariscono che la tutela del paesaggio non può tradursi automaticamente in un divieto generalizzato di costruire.

La Soprintendenza, quando nega un’autorizzazione, deve spiegare in maniera concreta quali caratteristiche dell’intervento risultino incompatibili con i valori protetti dal vincolo. Non è sufficiente richiamare genericamente il rischio di alterazione del paesaggio.

Ed è proprio sulla questione della visuale dall’alto che la sentenza contiene uno dei passaggi più significativi.

«Non è possibile ritenere un intervento edilizio incompatibile con un vincolo panoramico in quanto visibile solo dall’alto», scrivono i giudici.

Il ragionamento è semplice: quasi tutte le costruzioni possono essere viste da una prospettiva aerea. Se questa circostanza fosse sufficiente per vietarle, un vincolo destinato a proteggere il panorama finirebbe per trasformarsi in un divieto assoluto di edificazione.

Una conseguenza che, secondo il Tar, non rispetterebbe la funzione originaria della tutela. La valutazione deve invece riguardare l’effettivo impatto dell’opera sulle bellezze panoramiche osservabili da luoghi accessibili al pubblico.

Una vasca nascosta dalla vegetazione e quasi tutta interrata

Nel caso della piscina progettata a Castiglione della Pescaia, i giudici entrano anche nel merito delle caratteristiche dell’intervento.

La vasca, osserva il Tar, non sarebbe percepibile se non da una visuale aerea, perché in larga misura interrata e inserita in un gradone in muratura già esistente. Soltanto un breve tratto sarebbe emerso dal terreno per circa 40 centimetri, senza determinare alterazioni della morfologia dell’area.

Inoltre, la piscina sarebbe stata completamente schermata dalla vegetazione che circonda la villa.

Elementi che, secondo i magistrati, non erano stati adeguatamente considerati dalla Soprintendenza. Il Tar respinge anche le motivazioni legate all’aumento della superficie impermeabile.

Le specifiche prescrizioni richiamate riguardano infatti determinate tipologie di intervento, come parcheggi, aree di sosta e belvedere, mentre la tutela degli spazi verdi deve comunque essere valutata in relazione alla finalità panoramica del vincolo.

In altre parole, anche la riduzione di una superficie verde può rappresentare un problema paesaggistico, ma occorre dimostrare che comprometta effettivamente il panorama tutelato.

Annullato il diniego, la Soprintendenza deve pagare le spese

Alla fine il Tar accoglie il ricorso, annullando il parere negativo della Soprintendenza e il conseguente provvedimento del Comune.

La Soprintendenza viene inoltre condannata a pagare 1.500 euro di spese legali, oltre agli accessori di legge, mentre le spese nei confronti del Comune vengono compensate.

La decisione non equivale a un’autorizzazione edilizia rilasciata direttamente dai giudici: gli atti di diniego sono stati annullati e spetterà alle amministrazioni competenti dare esecuzione alla sentenza, nel rispetto dei principi stabiliti dal Tar.

Ma il significato della pronuncia va oltre la singola piscina.

Il vincolo paesaggistico resta, e resta pienamente legittima la possibilità di vietare interventi che danneggino il territorio. Quello che non è consentito, chiariscono i giudici, è trasformare una tutela delle bellezze panoramiche in un divieto indiscriminato, senza verificare l’effettivo impatto del progetto.

Una distinzione importante soprattutto lungo la costa maremmana, dove la presenza di vincoli paesaggistici interessa numerose proprietà e dove il confronto tra esigenze di tutela e interventi edilizi è spesso particolarmente delicato.

E così, dopo quattro anni di attesa, una piscina mai realizzata è diventata il centro di una sentenza che stabilisce un principio preciso: per dire no a un’opera non basta guardarla dall’alto. Bisogna dimostrare che rovina davvero il panorama.