Superbonus, ora si rischiano contenziosi. E cantieri fermi per sempre Skip to content

Superbonus, ora si rischiano contenziosi. E cantieri fermi per sempre

Il decreto di fine anno sul superbonus cambia tutto: cantieri a rischio. Parlano gli esperti: i risvolti legali, fiscali e sulla rendita catastale
Un palazzo con il cantiere ancora aperto con il superbonus, in via Aurelia Sud. Quello che i grossetani chiamano "palazzo sega"
Un palazzo con il cantiere ancora aperto con il superbonus, in via Aurelia Sud. Quello che i grossetani chiamano “palazzo sega”

GROSSETO. Morto il superbonus 110% si apre la stagione dei contenziosi.

Con il rischio che molti cantieri rimangano fermi per sempre, decine e decine anche in Maremma. Perché il decreto legge emanato dal Governo a fine 2023 non risolve i problemi, essendo di fatto solo una sanatoria per la salvaguardia dei contribuenti che si sono avvalsi delle agevolazioni fiscali in materia edilizia.

Delle novità 2024 per il superbonus se ne è parlato, con relatori d’eccezioni, al convegno organizzato alla sala Eden giovedì 25 gennaio dal Collegio dei Geometri di Grosseto, in collaborazione con gli altri ordini professionali del settore.

Fra gli altri sono intervenuti l’avvocato Alessandro Antichi, che ha parlato delle implicazioni legali e dei contenziosi e Simone Spaventi dottore commercialista partner studio Ancarani professionisti associati, che ha parlato degli aspetti fiscali.

Altri interventi interessanti sono arrivati dagli ingegneri Stefano Steri e  Claudio Migliorini (Le modifiche al sismabonus), dall’architetto Stefano Giommoni (Le modifiche al bonus barriere architettoniche), dall’avvocata Paola Tamanti – Confedilizia Grosseto (La gestione delle novità da parte del condominio) e dal notaio Francesco Salvato (Legge 30 dicembre 2023 n. 213: la plusvalenza al 26%) e dalla geometra Cristina Benigni, che ha parlato delle rendite catastali.

Il tavolo al convegno del superbonus
Il tavolo dei relatori al convegno sul superbonus

Il decreto 212/2023: solo una sanatoria

Si tratta di un intervento che era stato fortemente auspicato dalle associazioni imprenditoriali del settore edilizia, le quali però chiedevano un provvedimento ad hoc per consentire a chi avesse in corso un intervento in avanzato stato di realizzazione, di poterlo ultimare entro 2/3 mesi, usufruendo dell’aliquota del 110%.

In questo modo, quegli interventi che fossero stati rallentati dalle ricorrenti difficoltà nella cessione dei crediti, dovute ai continui cambi normativi degli ultimi mesi, avrebbero potuto concludersi ordinatamente, evitando contenziosi tra condomini-committenti e imprese, e scongiurando pericolosi blocchi dei lavori, che avrebbero potuto costituire una minaccia patrimoniale a carico delle famiglie per il recupero, da parte dell’Agenzia delle Entrate, dei crediti già loro concessi.

La soluzione individuata dal Governo contiene invece solo una sorta di sanatoria che permette ai contribuenti di mantenere gli incentivi fruiti sino al 31 dicembre 2023 anche in caso di mancata conclusione dei lavori.

In particolare, a favore di tutti i soggetti e relativamente a tutti gli interventi agevolati con il superbonus (al 110% o al 90%), per i quali si è optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, viene previsto che non si decade dall’agevolazione fruita in relazione ai lavori eseguiti sino al 31 dicembre 2023 (e quindi la stessa non sarà oggetto di recupero da parte dell’Agenzia delle Entrate), anche qualora gli interventi non vengano ultimati e anche se non si riesca a garantire il miglioramento di due classi energetiche.

Ance e Cna: rischio abbandono dei cantieri

Secondo l’Ance, l’associazione dei costruttori, il decreto non riduce quindi in nessun modo il problema delle famiglie e delle imprese e la soluzione individuata rischia piuttosto di favorire l’abbandono dei cantieri e le opere incompiute.

Non solo i lavori avviati rischiano di non essere conclusi, ma si acuisce fortemente il rischio di decine di migliaia di contenziosi tra condomini e imprese e viene reso vano lo sforzo compiuto dallo Stato per finanziare un sistema di incentivi volto ad efficientare il patrimonio edilizio esistente.

Senza contare che le misure adottate favoriscono comportamenti scorretti diretti ad acquisire incentivi fiscali consistenti, senza garantire l’effettivo raggiungimento dell’obiettivo sotteso al riconoscimento del superbonus.

Il decreto rischia quindi, secondo Ance, di produrre solo scheletri urbani con cantieri fermi e tribunali intasati, premiando i furbi che hanno intascato fondi pubblici senza finire i lavori.

La valutazione di Cna è ancora più negativa.

L’associazione afferma che con il decreto legge 212/2023 il governo ha scelto di non dare risposte a imprese e cittadini sulle criticità del superbonus 110%, e sottolinea che la mancata proroga (circoscritta e limitata nel tempo) per portare a termine migliaia di cantieri (stante il persistente blocco delle cessioni, l’assenza di soluzioni per i crediti incagliati) reca con sé la prospettiva molto concreta di assistere a un elevato contenzioso tra committenti e appaltatori di cui è difficile prevedere gli effetti.

Gli scenari di contenzioso dopo il decreto 212/2023

Ne ha parlato al convegno l’avvocato Alessandro Antichi.

«Il decreto “salva-bonus” interviene sul rapporto tra contribuente ed Erario: prevede che le detrazioni spettanti per gli interventi per le quali è stata esercitata l’opzione per lo sconto in fattura o cessione del credito d’imposta sulla base di stati di avanzamento dei lavori effettuati fino al 31 dicembre 2023, non siano oggetto di recupero (da parte dell’Agenzia delle entrate) in caso di mancata ultimazione dell’intervento stesso, anche ne caso manchi il requisito del miglioramento di due classi energetiche».

La soluzione individuata dal governo contiene quindi una sorta di sanatoria che permette ai contribuenti di mantenere gli incentivi fruiti sino al 31 dicembre 2023 anche in caso di mancata conclusione dei lavori.

Un momento del convegno del Collegio dei Geometri alla sala Eden
Un momento del convegno del Collegio dei Geometri alla sala Eden

«Il rapporto civilistico corrente tra committente ed appaltatore dei lavori incentivati non viene direttamente inciso dalla disposizione normativa, ma si producono comunque effetti indiretti».

«Il caso che viene in considerazione è, evidentemente, solo quello in cui l’impresa appaltatrice abbia eseguito al 31.12.2023 parte dei lavori, accertati con l’emissione di almeno uno stato di avanzamento, e ne resti da completare, ai fini del corretto adempimento del contratto di appalto, la residua parte».

Diverso, ovviamente, il caso in cui l’appaltatore non abbia neppure impiantato il cantiere e avviato i lavori e non sia stato, comunque, emesso alcun Sal (stato avanzamento lavori).

«Nei casi in cui si applica la norma si deve presumere che i contratti di appalto stipulati per usufruire del superbonus contengano una clausola di fissazione del termine di esecuzione dei lavori anteriore al 31.12.2023».

«La clausola, secondo il regolamento contrattuale fissato dalle parti, potrebbe configurarsi come termine essenziale o clausola risolutiva espressa e quindi aver già determinato la risoluzione del contratto».

Oppure, potrebbe trattarsi di “semplice” termine di adempimento che dà luogo a domanda di risoluzione o a risoluzione in conseguenza di diffida a adempiere non soddisfatta.

«Quindi la sanatoria portata dal decreto-legge interviene su rapporti negoziali nei quali si è già verificato alla data del 31.12.2023 o addirittura in data anteriore l’inadempimento dell’appaltatore».

L’effetto della sanatoria sui lavori non terminati

La premessa è che ogni cantiere ha una sua storia e ogni caso va valutato a sé. Però ci sono delle casistiche analoghe.

«Occorre domandarsi, dunque, che effetto potrà avere la sanatoria di cui all’art. 1, comma 1, d.l. 212/2023 sui contratti di appalto inadempiuti alla data del 31.12.2023. Mi sentirei di escludere – ha spiegato l’avvocato – che la sanatoria sul piano tributario possa legittimare il ritardo dell’appaltatore».

«Questo perché il contratto di appalto, che ha forza di legge tra le parti,  continua a determinare in via esclusiva la disciplina del rapporto senza che la sanatoria possa configurarsi come causa di giustificazione del ritardo nella esecuzione dei lavori».

La sanatoria tra fisco e contribuente, invece, incide sul diritto al risarcimento del danno in capo al committente (che, riguardo ai Sal “sanati” ovviamente non si produce).

«C’è la possibilità di ricorrere alla diffida a adempiere nei casi di inerzia dell’appaltatore nei casi in cui non si è verificata la risoluzione di diritto. L’art. 1662 c.c. prevede che, se l’esecuzione dell’appalto non procede secondo le condizioni pattuite, il committente può fissare un termine entro il quale l’appaltatore si deve conformare a tali condizioni».

«Trascorso inutilmente tale termine il contratto è risolto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno».

Quindi, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’appaltatore, questi sarà tenuto alla restituzione di quella parte di corrispettivo che non corrisponde al prezzo delle opere effettivamente realizzate. Compete anche al committente, in tal caso, il risarcimento del danno, secondo le regole generali.

«Ma il risarcimento del danno specificamente conseguente alla mancata fruizione del superbonus non è automatico, perché va puntualmente provato nell’an e nel quantum (se e quanto sia dovuto, ndr)».

C’è un caso recente, in questo senso.

«Il Tribunale Padova sez. II, 13/06/2023, n. 1245 ha accolto la domanda restitutoria e ha rigettato la domanda risarcitoria per il danno conseguente alla perdita della possibilità di superbonus 110 per cento mediante sconto in fattura, in mancanza di prova che, se la convenuta avesse adempiuto alle obbligazioni a suo carico, egli avrebbe avuto diritto al superbonus 110 per cento».

Il superbonus cala al 70%, poi al 65%, poi sparisce del tutto

Simone Spaventi, dottore commercialista partner studio Ancarani professionisti associati, ha parlato invece degli aspetti fiscali.

«La legge di bilancio 2024 ha stabilito che, ad oggi, il superbonus è ancora possibile per i condomini e passerà al 70% per le spese sostenute nel 2024 e al 65% per le spese sostenute nel 2025, per poi sparire definitivamente nel 2026».

La legge di bilancio ha apportato alcune importanti novità connesse al superbonus:

  1. Innalzamento della ritenuta applicata ai bonifici parlati dall’8% al 11% da marzo 2024;
  2. Verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate delle variazioni dello stato dei beni ai fini di eventuali effetti sulle rendite catastali degli immobili stessi;
  3. Il realizzo di una plusvalenza (articolo 67 lettera b -bis comma 1) in caso di cessione a titolo oneroso di immobile che ha avuto ad oggetto interventi superbonus, conclusi da non più di 10 anni (anche se gli interventi sono stati realizzati non dal proprietario cedente ma da altri titolari come familiare convivente o comodato).

«La plusvalenza non si forma se l’immobile è acquisito per successione, o l’immobile è adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione oppure per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da meno di 10 anni».

La plusvalenza si forma come differenza tra prezzo di cessione e (costo di acquisto/ costruzione + spese sostenute e inerenti il fabbricato ceduto) compreso quanto speso per il superbonus ma solo se il soggetto ha fruito direttamente della detrazione.

Nel caso in cui la maxi detrazione sia stata ceduta, il costo della ristrutturazione con superbonus 110 non concorre al computo del costo dell’immobile ceduto se tale intervento è concluso da non più di 5 anni, concorre invece per il 50% qualora l’intervento sia stato concluso da più di 5 anni.

Il decreto salva liti e salva spese

Anche il decreto 212 del 29/12/2023 detto “salva spese” non contiene al suo  interno alcuna disposizione che consenta di beneficiare ancora della detrazione 110% con riferimento alla quota di lavori di cui all’articolo 119 del Dl 34/2020 eseguiti entro il 31/12/2023, ma non ancora ultimati.

Il legislatore si è solo preoccupato di due aspetti:

  1. Norma “salva liti” – Il decreto prevede che in caso di mancato completamento dei lavori, l’Agenzia delle Entrate non possa chiedere la restituzione del bonus con la notifica dell’atto di recupero (110 e 90). È  irrilevante che il mancato completamento dell’intervento non abbia determinato il doppio salto di classe energetica. Tale previsione vale esclusivamente per i lavori certificati a stati di avanzamento lavori fino al 31/12/2023 e a condizione che il contribuente abbia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito, ma non della detrazione di imposta.
  2. Norma “salva lavori” – Il decreto prevede l’erogazione di un contributo in favore di soggetti che eseguono gli interventi agevolati sulle parti comuni di edifici in condominio a condizione che le relative spese siano sostenute nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2024 e il 31 ottobre 2024.

Ci sono però due condizioni fondamentali:

  • Il contribuente deve avere un reddito inferiore ad euro 15.000 (reddito del nucleo familiare);
  • Che i lavori condominiali siano avanzati entro il 31/12/2023 almeno per il 60%.

La rivalutazione catastale

Al termine di interventi di efficientamento energetico e/o riduzione del rischio sismico su immobili, sussiste l’obbligo di procedere alla variazione catastale, solo al ricorrere di determinate circostanze e, comunque, in caso di variazioni che incidano sulla classe, consistenza o rendita.

Tali interventi potrebbero avere effetti positivi, oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate, anche sulle loro capacità di reddito, con possibili ripercussioni sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.

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