GROSSETO. Quanto vale uno stabilimento balneare quando la concessione finisce e la spiaggia viene assegnata a un altro imprenditore? Chi ha investito per anni in cabine, impianti, servizi e strutture potrà recuperare almeno una parte delle somme spese? E chi vincerà la gara dovrà mettere in conto, oltre agli investimenti necessari per avviare l’attività, anche il pagamento di un indennizzo al precedente concessionario?

Sono domande che riguardano da vicino centinaia di imprese lungo la costa della Maremma e della provincia di Livorno, da Marina di Grosseto a Castiglione della Pescaia, da Follonica a Punta Ala, dall’Argentario a Piombino, San Vincenzo e Castagneto Carducci. E che adesso trovano un primo riferimento tecnico nelle nuove Linee guida per la stima del valore d’indennizzo dei concessionari uscenti, approvate dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili e diffuse il 16 ottobre 2026.

Un documento destinato ad avere un peso importante nelle future procedure di assegnazione delle concessioni demaniali marittime, perché affronta uno degli aspetti economicamente più delicati della riforma: come determinare il valore degli investimenti che il vecchio gestore lascia e che il nuovo concessionario potrà utilizzare.

Non si tratta di una nuova legge e neppure di un tariffario che attribuisce automaticamente un prezzo agli stabilimenti. Le Linee guida individuano i criteri tecnici che i professionisti dovranno seguire nelle perizie, con l’obiettivo di evitare valutazioni arbitrarie e garantire un trattamento coerente delle diverse situazioni.

Chi lascia la spiaggia potrà avere un indennizzo, ma non per tutto

Il principio dal quale parte il documento è quello stabilito dalla legge 118 del 2022, successivamente modificata: quando una concessione viene affidata a un nuovo soggetto, al concessionario uscente può spettare un indennizzo che tiene conto di due componenti.

La prima riguarda gli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla conclusione della concessione. La seconda è costituita da una somma necessaria a garantire un’equa remunerazione degli investimenti realizzati negli ultimi cinque anni.

È una distinzione fondamentale, perché l’indennizzo non coincide necessariamente con il valore commerciale dell’intero stabilimento, né con quanto il titolare ritiene che valga la propria attività dopo decenni di lavoro.

Il concessionario non potrà semplicemente presentare una cifra complessiva e chiedere che venga riconosciuta. Occorrerà ricostruire gli investimenti, dimostrarne l’esistenza, verificarne la regolarità e stabilire quale utilità conservino alla scadenza della concessione.

Il punto centrale è proprio questo: non tutto ciò che è stato acquistato o costruito negli anni dà automaticamente diritto a un indennizzo.

Cabine, piscine, impianti e strutture: che cosa entra nel calcolo

Le Linee guida distinguono diverse tipologie di beni, perché non tutti hanno lo stesso destino quando cambia il titolare della concessione.

Ci sono anzitutto le attrezzature che rimangono nella disponibilità del concessionario uscente, come lettini, ombrelloni, cabine facilmente rimovibili e dotazioni mobili utilizzate per le attività di ristorazione. Per questi beni, in linea generale, non si applica il meccanismo dell’indennizzo previsto per gli investimenti che rimangono a beneficio della nuova gestione, salvo differenti disposizioni del bando.

Diverso è il caso delle opere e delle strutture non amovibili, come alcune cabine, piscine, impianti sportivi e infrastrutture stabilmente realizzate sull’area demaniale, che possono conservare un’utilità economica anche dopo il cambio di concessionario.

In queste situazioni la perizia dovrà valutare gli investimenti riconoscibili e il loro valore residuo, tenendo conto delle caratteristiche delle opere, della loro durata utile e delle condizioni effettive.

Un’attenzione particolare viene riservata anche alle manutenzioni straordinarie effettuate su strutture demaniali, purché si tratti di interventi documentati e rilevanti ai fini della valutazione.

La differenza può essere enorme tra uno stabilimento composto prevalentemente da attrezzature rimovibili e uno nel quale siano stati realizzati, nel rispetto delle autorizzazioni, investimenti consistenti in strutture destinate a rimanere sul posto.

Non basta mostrare le fatture: conta anche ciò che resta utile al nuovo gestore

Uno degli aspetti più interessanti delle Linee guida è che la valutazione non deve fermarsi al dato contabile.

Un investimento può essere stato completamente ammortizzato nei bilanci dell’impresa e conservare comunque un’utilità economica residua. Al contrario, un costo ancora presente nelle scritture contabili non è necessariamente riconoscibile per intero ai fini dell’indennizzo.

Il professionista dovrà quindi esaminare ogni investimento, verificando anche se possa produrre un beneficio per il concessionario subentrante, per esempio perché gli consente di utilizzare un’infrastruttura già esistente senza dover sostenere nuovamente la stessa spesa.

Non sono previsti automatismi validi indistintamente per tutti gli stabilimenti. Le Linee guida chiedono di evitare calcoli forfettari e generalizzazioni, proprio perché le condizioni delle concessioni possono essere molto diverse tra loro.

Un bagno storico con strutture permanenti, uno stabilimento realizzato prevalentemente con attrezzature stagionali e una concessione nella quale siano stati effettuati importanti interventi negli ultimi anni non potranno essere valutati applicando semplicemente la stessa percentuale.

Chi paga l’indennizzo e chi paga il commercialista

È probabilmente la questione che interessa maggiormente sia i concessionari attuali sia gli imprenditori che intendono partecipare alle gare.

L’indennizzo riconosciuto al concessionario uscente è posto a carico del concessionario subentrante, secondo il meccanismo previsto dalla normativa.

Questo significa che chi ottiene una concessione potrebbe dover affrontare un esborso economico ulteriore rispetto agli investimenti necessari per gestire la spiaggia e agli altri obblighi stabiliti dal bando.

Per il concessionario uscente, invece, la normativa prevede che le spese della perizia siano a suo carico.

La valutazione deve essere effettuata da un professionista, o da un collegio di professionisti, nominato dall’ente concedente scegliendo tra cinque nominativi indicati dal presidente del Consiglio nazionale dei commercialisti.

Non sarà quindi il titolare dello stabilimento a scegliere liberamente il professionista incaricato della perizia prevista dalla legge.

Il documento dovrà essere asseverato, con una dichiarazione esplicita di responsabilità da parte del valutatore, e acquisito dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando di gara.

È un passaggio importante anche per chi vuole partecipare alla procedura, perché l’importo dell’indennizzo dovrebbe essere conosciuto prima della presentazione delle offerte, permettendo ai concorrenti di valutare l’impegno economico complessivo.

Un esempio per capire come funziona

Immaginiamo uno stabilimento nel quale il concessionario abbia investito negli anni nella realizzazione di cabine permanenti, impianti e servizi, sostenendo costi documentati per alcune centinaia di migliaia di euro.

Non significa che, alla scadenza della concessione, abbia automaticamente diritto a ricevere la stessa somma.

Il professionista dovrà individuare quali investimenti siano rilevanti, quale parte del loro valore non sia stata ancora ammortizzata secondo i criteri di valutazione applicabili e quale utilità conservino per il futuro concessionario.

A questa componente potrà aggiungersi quella relativa all’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni, calcolata secondo la metodologia tecnica prevista.

L’importo finale potrebbe quindi essere molto diverso dal costo originario delle opere e non può essere determinato senza conoscere la situazione specifica.

L’esempio serve a chiarire il meccanismo, non rappresenta una simulazione di indennizzo prevista dal documento.

I documenti che i balneari dovranno preparare

Le nuove Linee guida richiedono una ricostruzione documentale approfondita degli investimenti effettuati durante la concessione.

Tra gli elementi necessari figurano l’elenco delle opere e delle attrezzature, le fatture, le scritture contabili, i registri dei beni ammortizzabili e la documentazione relativa alle autorizzazioni edilizie, urbanistiche e concessorie.

Dovranno essere considerati anche gli eventuali contributi pubblici ricevuti per realizzare gli interventi, perché la presenza di finanziamenti o agevolazioni può incidere sulla corretta ricostruzione delle somme riconoscibili.

Le Linee guida prevedono inoltre l’acquisizione di informazioni relative all’attività e ai lavoratori, secondo le finalità specifiche della valutazione.

Per molti stabilimenti, soprattutto quelli gestiti da generazioni dalla stessa famiglia, questa fase potrebbe richiedere un lavoro significativo di ricostruzione degli investimenti effettuati nel tempo.

Conservare fatture, autorizzazioni, documentazione tecnica e contabile diventa quindi essenziale, perché la stima dovrà basarsi su elementi verificabili e non soltanto sulle dichiarazioni del concessionario.

Una partita decisiva per le spiagge della Maremma e della Costa degli Etruschi

Le conseguenze di queste regole si faranno sentire anche lungo il litorale toscano, dove il turismo balneare rappresenta una componente importante dell’economia locale.

Nel territorio grossetano, la questione riguarda le concessioni di Marina di Grosseto, Principina a Mare, Castiglione della Pescaia, Punta Ala, Follonica, Scarlino, Orbetello e Monte Argentario, oltre alle altre località costiere.

In provincia di Livorno interessa invece gli stabilimenti di Piombino, San Vincenzo, Castagneto Carducci, Bibbona e Cecina, territori nei quali il sistema delle concessioni si intreccia con l’offerta turistica, le attività commerciali e l’occupazione stagionale.

Le nuove regole sulla determinazione degli indennizzi rappresentano un elemento rilevante anche per le amministrazioni comunali che devono predisporre le procedure di gara.

Un importo elevato potrebbe incidere sulle possibilità economiche dei nuovi concorrenti, mentre una valutazione troppo bassa rischierebbe di non riconoscere correttamente investimenti che il precedente concessionario ha effettivamente sostenuto e che rimangono utili alla nuova gestione.

È proprio per evitare squilibri tra queste due esigenze che i commercialisti hanno elaborato criteri tecnici comuni, lasciando però al professionista il compito di valutare le caratteristiche concrete di ciascuna concessione.

Le linee guida non risolvono tutti i problemi delle gare

La pubblicazione del documento costituisce un passo avanti sul piano tecnico, ma non significa che tutte le questioni legate alle concessioni balneari siano state risolte.

Le Linee guida sono state predisposte nell’ambito del confronto con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e sono destinate a costituire parte integrante del bando-tipo per le procedure di affidamento delle concessioni demaniali marittime a finalità turistico-ricreativa.

Il documento, approvato dal Consiglio nazionale dei commercialisti e diffuso con l’Informativa 121/2026 del 16 ottobre, fornisce dunque uno strumento operativo per applicare i criteri previsti dalla normativa.

Rimane però distinta la questione del decreto ministeriale che avrebbe dovuto disciplinare i criteri di calcolo entro il 31 marzo 2025 e che, secondo la ricostruzione tecnica disponibile alla data di pubblicazione delle Linee guida, non risulta ancora adottato.

Per questo non sarebbe corretto presentare il documento dei commercialisti come una disciplina definitivamente sostitutiva di tutte le disposizioni ancora attese.

Allo stesso modo, le Linee guida non stabiliscono il calendario delle gare nei singoli Comuni, non attribuiscono automaticamente un indennizzo a ciascun concessionario e non determinano in anticipo quanto varrà ogni stabilimento.

Il valore di una vita di lavoro e quello riconosciuto dalla legge

Per molti imprenditori balneari il tema degli indennizzi è particolarmente delicato, perché uno stabilimento non rappresenta soltanto un insieme di cabine, ombrelloni e impianti.

Spesso è un’attività costruita nel corso di decenni, con investimenti progressivi, lavoro familiare, dipendenti stagionali e rapporti consolidati con la clientela.

Ma la valutazione prevista dalla normativa segue criteri differenti rispetto al valore che il titolare può attribuire alla propria impresa o alla sua storia.

L’indennizzo non è automaticamente il prezzo dell’azienda, non remunera indistintamente tutti gli anni di attività e non coincide con il valore affettivo o commerciale attribuito allo stabilimento.

Deve invece essere calcolato sulla base degli investimenti riconoscibili e dell’equa remunerazione prevista dalla legge, attraverso una perizia indipendente e documentata.

È su questo terreno che si giocherà una parte importante delle future gare per le spiagge.

Perché la possibilità di riconoscere correttamente gli investimenti dei concessionari uscenti, senza imporre oneri ingiustificati a chi subentra, sarà uno degli elementi decisivi per garantire procedure trasparenti e sostenibili.

E lungo la costa della Maremma e della provincia di Livorno, dove il turismo balneare è una risorsa economica fondamentale, sapere quanto vale davvero ciò che resterà sulla spiaggia dopo la scadenza di una concessione non sarà più soltanto una questione tra privati, ma un passaggio centrale dell’intero sistema delle gare.

Il documento integrale dei commercialisti

Le Linee guida per la stima del valore d’indennizzo per i concessionari uscenti da concessioni demaniali marittime sono state diffuse dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili con l’Informativa numero 121 del 16 ottobre 2026.

Il documento può essere consultato e scaricato dal sito dell’Ordine dei commercialisti di Caserta:

Scarica le Linee guida ufficiali sugli indennizzi ai balneari.