SAN VINCENZO. Quasi 29 ettari di terreni affacciati su uno dei tratti più preziosi della costa toscana, un accordo da un milione e 770mila euro, una lunga battaglia giudiziaria e, sullo sfondo, il futuro urbanistico della storica Villa Cavalleggeri, immersa nel verde del parco di Rimigliano.
Una vicenda che attraversa oltre vent’anni di storia di San Vincenzo e che adesso registra una decisione importante: il Tribunale amministrativo regionale della Toscana ha respinto il ricorso degli eredi della famiglia della Gherardesca contro il Comune, confermando la validità dell’accordo con il quale, nel dicembre 2004, l’amministrazione acquisì una vasta porzione di terreni destinati al parco.
I proprietari chiedevano la risoluzione di quell’intesa, sostenendo che il Comune non avesse rispettato gli impegni assunti in materia urbanistica. E, di conseguenza, pretendevano la restituzione delle aree cedute, oltre al risarcimento dei danni.
Ma per i giudici amministrativi non c’è stato alcun inadempimento. Il Comune ha rispettato gli accordi, versando le somme stabilite e modificando le previsioni espropriative come concordato. Non aveva invece assunto l’obbligo di mantenere immutate per sempre le regole urbanistiche vigenti nel 2004.
La sentenza, numero 2085 del 2026, è stata pubblicata il 30 ottobre dalla prima sezione del Tar Toscana, dopo l’udienza dell’8 ottobre. I ricorrenti dovranno pagare anche 3mila euro di spese legali, oltre agli accessori di legge.
La storia di Villa Cavalleggeri e del parco di Rimigliano
Per capire la portata della decisione bisogna tornare indietro nel tempo, a quando la tenuta di Rimigliano era ancora in larga parte legata alle proprietà della famiglia della Gherardesca.
È una storia nella quale si intrecciano grandi proprietà terriere, la trasformazione della costa, la nascita delle aree naturali tutelate e le scelte urbanistiche che hanno accompagnato lo sviluppo turistico di San Vincenzo.
Al centro c’è Villa Cavalleggeri, storica residenza della famiglia, ricavata nel Novecento da un’antica struttura utilizzata per la sosta dei cavalli e trasformata in dimora di villeggiatura. Un complesso a poca distanza dal mare, circondato dalla vegetazione del parco, oggi conosciuto anche per la sua destinazione ricettiva.
Ma è soprattutto il territorio intorno alla villa ad aver alimentato, per decenni, le controversie tra i proprietari e l’amministrazione.
Già negli anni Ottanta la questione degli espropri e delle relative indennità aveva aperto un contenzioso destinato a protrarsi nel tempo. Da una parte il Comune, impegnato ad acquisire i terreni necessari al completamento del parco pubblico; dall’altra la proprietà, che contestava le condizioni economiche e le previsioni urbanistiche applicate alle proprie aree.
La situazione era diventata particolarmente complessa. Sette cause civili e quattro ricorsi amministrativi, con richieste economiche che, secondo la ricostruzione della proprietà riportata nella sentenza, superavano complessivamente i nove milioni di euro.
Serviva una soluzione capace di chiudere le controversie e dare un assetto definitivo alle proprietà destinate al parco.
L’accordo del 2004: il Comune paga 1,77 milioni e acquisisce i terreni
La svolta arrivò il 30 dicembre 2004, quando venne sottoscritto l’atto di transazione tra il Comune di San Vincenzo, allora amministrato dalla giunta guidata da Michele Biagi, e la famiglia della Gherardesca.
Era un accordo articolato, frutto di trattative avviate almeno due anni prima, destinato a chiudere una lunga stagione di contenziosi.
Il Comune si impegnava a versare 1.050.000 euro per definire le cause pendenti e altri 720.000 euro per acquisire i terreni.
In totale, un’operazione da 1.770.000 euro.
In cambio, la proprietà cedeva all’amministrazione una serie di aree che la sentenza individua puntualmente: terreni a nord della Casa Rossa, a sud del Nido dell’Aquila, nell’ambito di Villa Biserno e superfici destinate a standard urbanistici collegate ai piani di Villa Cavalleggeri e del Podere San Francesco.
Sommando le superfici indicate nell’atto si arriva a circa 290mila metri quadrati, poco meno di 29 ettari, destinati al completamento del parco naturale di Rimigliano a mare.
Ma l’accordo prevedeva anche una contropartita urbanistica importante per la famiglia.
Il Comune eliminava le previsioni di esproprio su circa 37.872 metri quadrati a sud di Villa Cavalleggeri e su circa 30mila metri quadrati comprendenti il Nido dell’Aquila e le sue pertinenze.
Su queste aree restavano possibili gli interventi di recupero consentiti dagli strumenti urbanistici, attraverso le procedure e le autorizzazioni previste. Sembrava la conclusione di una vicenda che si trascinava da anni. Non lo fu.
Il nuovo scontro: le regole urbanistiche cambiano
Negli anni successivi il Comune modificò la pianificazione urbanistica del territorio.
Una prima variante al piano strutturale venne approvata nel 2008. Seguirono altre modifiche al regolamento urbanistico, fino agli atti del 2013.
Secondo la famiglia della Gherardesca, quelle scelte avevano progressivamente reso impossibile realizzare gli interventi di recupero previsti nell’area di Villa Cavalleggeri.
Da qui la contestazione: il Comune avrebbe tradito lo spirito e gli impegni dell’accordo del 2004, modificando le condizioni urbanistiche sulle quali la proprietà riteneva di aver fondato la propria adesione alla transazione.
La questione arrivò davanti al Tar nel 2014. Gli eredi chiedevano che fosse dichiarato il grave inadempimento del Comune, con la conseguente risoluzione dell’accordo e la restituzione dei terreni ceduti.
Una richiesta che, se accolta, avrebbe rimesso in discussione un’operazione fondamentale nella storia della costituzione del patrimonio pubblico del parco di Rimigliano.
La sentenza: il Comune non poteva bloccare per sempre le scelte urbanistiche
È proprio sull’interpretazione dell’accordo che si concentra il passaggio decisivo della sentenza. I ricorrenti sostenevano che il Comune si fosse impegnato a mantenere le previsioni urbanistiche del 2004 per consentire gli interventi di recupero.
Il Tar arriva invece a una conclusione diversa.
Quella clausola, spiegano i giudici, si limitava a richiamare la disciplina urbanistica vigente al momento della transazione, senza costituire un impegno a conservarla indefinitamente.
E soprattutto il Tribunale richiama un principio che va oltre la vicenda di Villa Cavalleggeri: il potere di pianificazione urbanistica di un’amministrazione pubblica non può essere congelato attraverso un accordo con un privato.
Le destinazioni dei terreni possono cambiare, anche quando le precedenti previsioni erano più favorevoli ai proprietari, perché la pianificazione deve rispondere alle esigenze del territorio, della popolazione e all’evoluzione delle norme.
Nel caso di Rimigliano, i giudici ricordano anche la necessità di adeguare gli strumenti comunali alle successive disposizioni regionali in materia di tutela del patrimonio costiero.
In sostanza, la possibilità di recuperare immobili secondo le regole del 2004 non equivaleva a un diritto a conservare quelle stesse regole per sempre.
Un altro passaggio decisivo: i progetti mai formalmente presentati
Nelle motivazioni della sentenza emerge anche un particolare importante.
Il Comune aveva sostenuto che la proprietà non avesse mai presentato proposte formali di piano attuativo o richieste dei titoli edilizi necessari per realizzare gli interventi nell’area di Villa Cavalleggeri.
E il Tar osserva che, al di là delle dichiarazioni relative alla predisposizione di progetti e ai contatti con gli uffici comunali, non risultano documentate iniziative procedimentali concrete per ottenere l’approvazione del piano attuativo o le autorizzazioni edilizie.
C’è poi un’altra clausola dell’accordo del 2004 che assume particolare rilevanza.
La transazione prevedeva espressamente che, nel caso in cui i piani attuativi non fossero stati presentati o realizzati dalla proprietà, questa non avrebbe potuto avanzare ulteriori pretese nei confronti del Comune per le aree cedute a standard urbanistici.
Anche questo elemento contribuisce a sostenere la conclusione dei giudici: l’amministrazione non ha violato gli obblighi assunti con la transazione.
Una causa durata dodici anni, passata anche dalla Cassazione
Il percorso giudiziario è stato lungo e complesso.
Il primo ricorso risale al 2014, ma soltanto nel 2021 il Tar si pronunciò, senza entrare nel merito della controversia: secondo i giudici amministrativi, la questione doveva essere affrontata dalla giustizia ordinaria.
La causa venne quindi portata davanti al Tribunale di Livorno, che sollevò però un nuovo problema di giurisdizione.
A risolverlo furono, nel maggio 2023, le Sezioni unite della Corte di cassazione, stabilendo che a decidere dovesse essere proprio il giudice amministrativo.
Il procedimento tornò così al Tar Toscana, dove gli eredi della Gherardesca riproposero le richieste originarie. Fino all’udienza dell’8 ottobre 2026 e alla sentenza pubblicata il 30 ottobre.
Un percorso giudiziario di dodici anni, innestato su un contenzioso tra proprietà e amministrazione che affonda le proprie radici in un passato ancora più lontano.
Il parco di Rimigliano resta al Comune: cosa succede adesso
La conclusione del Tar è netta: il ricorso è infondato e deve essere respinto.
Non viene riconosciuto alcun grave inadempimento dell’amministrazione, né vengono accolte le richieste subordinate con le quali gli eredi sostenevano che fosse venuto meno un presupposto essenziale dell’intesa o che il Comune avesse implicitamente receduto dall’accordo.
La transazione del 2004 resta dunque valida e non viene disposta alcuna restituzione dei terreni.
Per San Vincenzo è un risultato significativo, non soltanto sotto il profilo giudiziario ed economico, ma anche per la storia di un territorio nel quale la presenza del parco di Rimigliano rappresenta uno degli elementi più importanti dell’identità paesaggistica e ambientale.
La pronuncia non chiude automaticamente ogni questione relativa alle possibilità di recupero degli edifici privati della tenuta, che rimangono disciplinate dagli strumenti urbanistici e dalle norme vigenti.
E non è ancora detto che la vicenda giudiziaria sia definitivamente conclusa: gli eredi della Gherardesca possono impugnare la decisione davanti al Consiglio di Stato.
Ma intanto, a distanza di quasi ventidue anni dalla firma di quell’accordo, il Tar ha stabilito che il Comune di San Vincenzo ha rispettato gli impegni assunti e che i terreni acquisiti per Rimigliano non devono essere restituiti alla famiglia.
